פינוי בינוי בתל אביב הוא הפרויקט ב ה' הידיעה שמתרחש בענף הנדל"ן בשנתיים האחרונות באזור מרכז הארץ. המחסור בשטחי בניה חדשים וצפיפות המגרשים במרכז העיר תל אביב גרמו לפרויקטים ישנים-חדשים שעברו תיקונים נרחבים לאחרונה להיות הסחורה החמה בשוק. יזמים רבים, מכל זוג – קטן וגדול כאחד, נוהרים אל עבר היהלום שבכתר, כל אחד ברמתו. היזמים הגדולים כמובן מהצד של יוזמי הפרויקט ואלו שבסוף ימכרו את הדירות החדשות שיקומו על גג הבניין, אך גם היזמים הקטנים, אלו שמחפשים השבחה על דירה קטנה – נכנסו חזק לתמונה.
מהו פרויקט פינוי בינוי בתל אביב
פינוי בינוי היא תוכנית ארצית אשר באה להסדיר שני דברים:
• את הבעייתיות בעמידות שיש למבנים ישנים במצב של רעידת אדמה
• חידוש פני העיר העירוניים וחוסר במגרשים חדשים לבניית דירות.
התוכנית היא ארצית אך כל עיר רשאית, וכך עושה, להתאים את סעיפי התוכנית על פי חוקי העיר השונים. כמובן, כמו בכל התנהגות של שוק נורמאלי, ככל שמחירי הנכסים עולים יותר כסף, כך אטרקטיביות הפרויקט נעשית גבוהה יותר. בתל אביב מחירי הדירות מרקיעי שחקים, שלא לדבר על "ה"דירות היקרות באמת, הפנטהאוזים ודירות הגג, וכך יזמים גדולים לוטשים עיניהם אל עבר הפרויקטים הנ"ל.
בפרויקט פינוי בינוי תל אביב למעשה התוכנית המדוברת היא פשוטה – מחזיקי הנכסים בבניין צריכים רוב של 80% שרוצה לחתום על התוכנית, מתקשרים עם יזם שמתעסק בפרויקטים מהסוג הנ"ל, לאחר הגשת כל התוכניות וקבלת האישורים היזם יפנה את הדיירים מהבניין (בדרך כלל אף ישלם שכר דירה חלופי לדיירים) ולמעשה הורס לחלוטין את הבניין הקיים. כך, למעשה, הרוויחה העיר שטח נקי שניתן לבנות עליו בניין חדש. היזם יקבל אישור מהרשויות לבנות קומות נוספות מעבר למה שהיה לבניין – ובכך יוכל למכור את הדירות החדשות ולהרוויח. מחזיקי הנכסים בבניין יקבלו דירה חדשה לחלוטין בבניין חדש לחלוטין – ובכך למעשה כולם מרוויחים.
איך נכנס המשקיע הקטן לפרויקט תמ"א 38/2 – פרויקט פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי בתל אביב אשר נקרא גם פרויקט תמ"א 38/2 תל אביב הוא פרויקט בעל הגדרות עירוניות אשר מסדירות את חוקי הבניה לכל אזור. העיר תל אביב מחולקת לארבעה אזורים, והאזור המעניין ביותר הוא אזור מספר ארבע – מכיוון ששם חוקי הבנייה הם המקלים ביותר (ובכך הכדאיות ליזמים גדלה) ומנגד האזור הוא אטרקטיבי ביותר (שאול המלך עד פנקס מדרום לצפון, אבל גבירול עד נמיר ממערב למזרח). יזמים קטנים וחדשים בשוק יכולים להתחיל להתכוונן לרכישת נכס באזר ארבע בעיר תל אביב, ובכך לנסות להיות חלק מפרויקט תמ"א 38 בתל אביב על ידי כך שיחזיקו בדרה קטנה בבניין אשר מיועד להריסה ובכך יוכלו לקבל דירה חדשה וגדולה יותר ולעשות רווח נאה בתקופה קצרה.
